TOP 5 phương pháp xác định giá đất phổ biến

Xác định giá đất là một việc làm rất quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất bởi lẽ nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vậy khi xác định giá đất thì thường áp dụng những phương pháp nào..
 

Được quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về quy định về định giá đất, tùy vào từng trường hợp khác nhau sẽ áp dụng các phương pháp định giá đất khác nhau. Dưới đây là 05 phương pháp định giá đất phổ biến mà DauGia.Net muốn giới thiệu đến bạn.
 

1. Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp

• Ưu điểm: Đây là phương pháp định giá đơn giản và được áp dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp này ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tự trước đó để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để thực hiện các phương pháp thẩm định giá khác. 
• Hạn chế: Phương pháp này chỉ áp dụng với trường hợp phải có những giao dịch tương tự trước đó ở trong cùng khu vực thì mới có thể áp dụng để so sánh được. 
• Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

2. Phương pháp chi phí/ phương pháp giá thành

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường bất động sản như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu…

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí

• Ưu điểm: Phương pháp chi phí thường đơn giản, dễ áp dụng và có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
• Nhược điểm: Các tài sản được đem thẩm định giá bắt buộc phải có thông tin đầy đủ và chính xác cũng như các dữ liệu mang tính lịch sử. Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản đem thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản nào hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá. 
• Điều kiện áp dụng: Phương pháp này áp dụng cho những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập

 

3. Phương pháp thu nhập/ phương pháp đầu tư/ phương pháp vốn hóa

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng việc sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa được thực hiện dựa trên phương pháp lấy thu nhập chia cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp này áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập

• Ưu điểm: Phương pháp thu nhập đơn giản và dễ sử dụng, được dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
• Nhược điểm: Các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao. Việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác thường bị hạn chế.
• Điều kiện áp dụng: Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước. một cách hợp lý. Ngoài ra, phương pháp này còn được áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

 

4. Phương pháp thặng dư/ phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư

• Ưu điểm: Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
• Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. Nhân viên thẩm định giá nhà đất cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
• Điều kiện áp dụng: Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Phương pháp thặng dư phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phi đạt được độ tin cậy cao. 

 

5. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chiết trừ

• Ưu điểm: Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường. 
• Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. 
• Điều kiện áp dụng: Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm và xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai

Trên đây là những phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng phổ biến hiện nay. Hy vọng rằng qua bài viết này bạn sẽ có thêm những kiến thức mới về thẩm định giá để thực hiện một cách chính xác và tránh tình trạng bị ép giá và chênh lệch giá trên thị trường hiện nay.